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成本管控的几个关键点(地产设计管控的八个关键点,与成本息息相关!)

成本管控的几个关键点

设计管理在地产开发中,始终是作为一个重要的部门,不仅仅是由于地产设计管理贯穿拿地阶段到竣工交付阶段,参与地产开发的几乎所有环节,而且设计管理还作为地产开发中一个极其重要的“成本管控”的纽带,任何设计上的动作都可以牵动成本的变化,可谓“设计一条线,成本千千万”。
强化设计管理的全过程成本意识,强化与成本人员的协调能力,锻炼设计的营销意识,在地产企业中尤其重要,应该作为“企业文化”值得提倡。
以设计角度看地产的成本控制,抓住成本管控的主要矛盾,是地产开发企业的重要能力,毕竟设计上约束成本的点有上千个,很难面面俱到。我们简单的看一下,设计角度的成本管理点有哪些值得注意的!
【关键点一】拿地测算阶段的红线内外风险点
项目可研或者项目投拓阶段,梳理项目中隐藏的风险极为重要,有些项目投拓前一套测算,投拓后一套测算数据,绝大部分是因为没有梳理到风险点。
这些风险点主要包含:
① 政府对整个地块的规划要求,包括地块规划指标:如占地面积、建筑面积、容积率、绿地率、限高、停车要求、配套要求等。

这些上述要求,对地块的可售比影响较大,也对拿地成本的摊分影响很大,大量的不可售配套沉淀到项目成本中,对项目的利润影响很大。不同的地产对可售比的统计数据不一致,绝大部分的地产单位都认为地下空间不属于“可售”的范围,故可售面积只统计地上的可售面积。
经验统计:提高1个百分点,建安造价节约55元/平米。

所以拿地阶段的风险管控极其重要,对成本的影响以千万来记取,打通各个部门的权责,让所有部门参与到拿地阶段的风险梳理显得非常重要,为此碧桂园下发《规划专业-前置条件一览表》,让各个部门都参与到前期的风险排查中,强化风险梳理的责任和权利。
上表来源:碧桂园
② 排查市政配套成熟程度、区内的不良环境和地质,预估成本费用。
地块未拿地之前,地块的配套是否成熟影响着未来配建的用房及管线的接入,区内不良地质条件则影响着地下结构的方案,这些都影响着拿地成本的估算,越详细的排查这些风险点,对成本测算越有利。
比如中梁地产要求结构专业在拿地之前就要介入周边地块的资料收集,排查地下风险,成本测算更加准确。
中梁地产:拿地前结构资料收集及技术指引附表【关键点二】拿地阶段的项目定位、建造标准要清晰
任何一个市场,只要存在,就会有供需关系的发生,将现有客户或者潜在客户以及需求发掘出来,打造适宜的产品是所有销售者都需要去做的,房地产市场也是如此。
如何能实现产品快销、适销是所有开发商都需要思考的。这个打造产品思路的过程,我称之为:定位。
房地产市场项目定位的定义,万科北京公司肖劲认为:“项目定位就是客户和产品的定位,即在特定的时间节点,特定的资源条件,特定的目标导向下,从认知环境,定位市场,到了解客户,再到确定产品的过程。”

拿地阶段的产品设计定位要清晰、准确,避免反反复复修改产品定位,产品定位决定了产品的基本属性(售价)和未来的去化速度,正确的定位立足于方案的货值最大化(或利润最大化、产品适销;定位准确才是保障成本测算的正确性的关键。

房地产行业已经从土地红利、金融红利迈向了管理红利时代,说白一点就是:钱越来越难赚,市场生存空间越来越小,企业风险越来越高。客户端,一二线城市进入存量房时代,客户需求更加多元化,客户购房更加严苛,能打动客户的产品越来越少。
项目拿地前后要调研项目区位在当地的规划导向、人口导入、区位交通、区位人口构成、家庭人口构成、购买能力等等,这都影响项目产品的设计。

此外,定位阶段明确交付标准(配置标准或产品系列)对于项目利润的测算都非常重要,这些工作在定位阶段也必不可少。
产品配置标准,是地产开发阶段极其重要的工具,前端反映营销的产品需求,代表了产品的适配标准,后端反映了地产开发的成本及其交付后业主对产品的期望值。产品配置标准,从前到后关联着地产开发的每一个环节,让开发商不得不去重视。
产品配置标准的高低反映了开发商对产品的内在需求,是利润型产品还是现金流产品,这是开发商开发产品的基本逻辑思路,另外,产品配置标准的确立,要满足成本策划的基本要求,即“全过程控制、事前控制”的原则,成本如若到了招标阶段才显现出来,那么就不可能进行有效的成本控制。

资料来源:《金科股份全成本限额手册V3》
【关键点三】要有项目数据沉淀
无论开发前期费、基础设施费用还是建安成本、税费的统计,都具有当地特色,大量的当地数据沉淀对成本的测算和管控尤其重要,毕竟不可能拿其他地市的费用与拿地区域作为参考。
《建业地产工业成本白皮书 1.0 版》
拿地阶段,由于仅处于项目的强排阶段,成本无法按照施工图的深度进行成本测算,只能拿当地项目、同一业态的成本积累数据进行测算,大数据积累越精细的地产,其成本测算越准确。
【关键点四】设计费限额和设计变更限额
设计费作为前期工程成本中较为重要的成本分项,其成本如果不加约束,必然造成成本测算时预估不足或过大,个人建议对常规的设计类需要进行一定的费用限额。
金科地产《金科股份全成本限额手册》
另外,设计变更率同样需要一定的限额设计,避免无效成本的产生。
【金科地产】
① 设计变更率=设计变更总费用÷动态成本金额(指建安+基础设施+公建配套三项费用动态成本);批量精装设计变更率=设计变更总费用÷动态成本金额(精装动态成本);工程变更率=技术变更总费用÷动态成本金额(指建安+基础设施+公建配套三项费用动态成本)。

② 按项目考核,变更率考核计算规则。
a)  正负冲抵原则:各专业所有正负变更冲抵后计算变更总额,即变更率=同一目标成本运营分期变更总费用÷动态成本金额。
b)  因方案调整(含因定位、报规报建、市政竖向标高及管网资料不准确及户型变化导致的方案调整)导致的工程变更不纳入考核。

【建业集团】《建业集团工业成本白皮书1.0版》
约建安成本的1%左右
【关键点五】建安成本-限额
建安成本是除了土地成本以外,成本占比最高的构成,据统计项目建设成本中40%~60%的成本来源于建安成本,对建安成本进行限额设计是必要和必须的。
根据华润地产的统计数据《住宅建安成本限额设计指标(V1.0)成果发布》,抓好建安成本的“九大”分项,便可以控制住建安成本的60%~70%,即可以降低成本单平米200元左右。

《住宅建安成本限额设计指标(V1.0)成果发布》

其九大限额标准为:
① 标准层、地下工程含钢量/含混凝土量:目前住宅项目从多层到百米以内高层的地上含钢量基本控制在35kg/m2~55kg/m2左右,假如钢筋的成本为4500元/t,那么标准层含钢量的成本在158元~250元左右,约占到建安成本的10%~15%。标准层增加1kg/m2 ,约增加成本4~6元/m2(与钢材成本波动有关系,建安成本参下表所示)。
普通住宅地下室含钢量的指标约70~150kg/m2左右,其成本的区间在300元~675元/m2,占地下建安成本的15%~30%左右;普通住宅地下室含砼量指标约0.8m3/m2~1.9m3/m2左右(地下层数越多,含砼量越低),其成本的区间在500元~1300元/m2(含模板费用),占地下建安成本的15%~40%左右,地下工程
钢筋增加1kg/m2 ,增加地下室成本4~5元/m2,标准层砼增加0.01m3/m2,增加成本6~7元/m2。
② 标准层层高:
据标杆房企测算,住宅标注层层高每增加每增加0.1m,含钢量限额可增加1kg/
㎡;混凝土含量限额可增加0.01m3/㎡;层高每增加10cm,相应建安成本增加约1~2% ,约20~40元/m2。
③ 标准层窗地比
一般房企的窗地比限制为0.16~0.31(建筑高度越高,取值越小),以目前三玻双中空铝合金窗570元/m2测算,外窗成本约91~177元/m2,假设高层建安成本为2400元/m2,外窗成本占比约4%~7.5%;若以铝合金耐火窗来测算,其单方成本比同配置节能窗贵200元,此时外窗成本占比约5%~8.5%。窗地比每增加0.01,地上单平米成本增加6~7元/m2;
④ 标准层墙地比
定义:外立面展开面积与成本计量面积之比。个人觉得此系数与外立面系数和体形系数有异曲同工之处,即限制外墙展开面积,约束节能设计成本,降低建安成本。

据华润地产的统计数据,大部分地产住宅的标准层窗地比约0.95~2.3之间,其成本区间约450~1150元/m2左右。

如以100m2户型测算,窗地比每减少1m2,成本可降低5元/m2左右。
⑤ 地下车库层高/单车位面积
建筑地库面积一般占到总建筑面积的25%左右,地库成本占楼盘总建设成本的30%左右。约束地下层高及单车位面积是所有开发商对车库成本控制的有效手段之一,尤其是这几年地产成本控制越来越严格的现状之下。
停车效率每节约1个单位,节约成本35元/m2,优化后,停车效率提高了3个单位,建安单方成本约降低105元/m2。

【关键点六】基础设施费用-景观成本限额
无论从投入产出比还是业主敏感度,景观成本都是值得的投入的成本,但是前提依然是符合定位需求,满足“成本的不均衡投入策略”,影响景观成本最主要的因素是:景观展示区的规模及单方造价,大区的软硬景比例及单方造价,以及苗木的配置和建造措施。
【案例】来源:米斯特黄

分级管控软硬景比例和成本限额
 现状成本:
硬景单方造价(874元/m2)X43%+软景单方造价(250元m2)X57%=518元/m2 ;
优化成本:
硬景单方造价(874元/m2)X30%+软景单方造价(250元/m2)X70%=437元/m2;
按容积率3.5的高层项目,可以优化单方成本15元/m2。

控制泳池、大乔木数量、石材的使用等,均可以约束景观单方造价。

【关键点七】不可预见费-预估成本
从方案开始设计到正式交付,其周期约为2年到2年半,测算遗漏、建材成本浮动、规范、政策变动、设计变更等等均为造成成本的增加,预估一定的费用对成本测算至关重要。
① 装配式成本增量预估:《装配式建筑工程投资估算指标(征求意见稿》)

② 海绵城市增量预估:《海绵城市建设技术指南—-低影响雨水开发系统构建》

低影响开发设施 单位造价估算
透水铺装 60-200(元/m2)
绿色屋顶 100-300(元/m2)
狭义下沉式绿地 40-50(元/m2)
生物滞留设施 150-800(元/m2)
湿塘 400-600(元/m2)
雨水湿地 500-700(元/m2)
蓄水池 800-1200(元/m3)
调节塘 200-400(元/m3)
植草沟 30-200(元/m)
人工土壤渗滤 800-1200(元/m2)

此项措施成本增量参考指标:40~50 元/平米(按项目用地面积进行计算)。

③ 绿色建筑增量预估:
不同绿色建筑标准的成本增量参考指标:
① 一星可不考虑成本增量;
② 二星成本增量 60 元/平米(按建筑面积进行计算);
③ 三星成本增量 150 元/平米(按建筑面积进行计算)。
④ 充电桩成本增量:来源金科

⑤ 抗震支架:其他地产测算数据
塔楼不考虑抗震支架的情况下,抗震支架大概单方造价水平:按照地下室建筑建筑面积核算,含税单方造价大概12~20元/㎡;按照整个项目建筑面积核算,含税单方造价大概3~8元/㎡。
⑥ 其他成本增量。

【关键点八】控制无效成本
我们所谓的“无效成本”定义(拿某开发商的定义):房地产项目实施过程中产生的对形成产品、 提升价值、促进营销没有作用,无法获得客户认同和补偿,属于费用浪费的成本。包含无效成本直接损失以及引起的各类措施费等间接损失、各类索赔费用。
这里的无效成本包含几个特点:
第一,不符合价值最大化投放原则。如前期客户定位不准,导致配置标准或高或低,并不能促进营销溢价。

第二:直接造成费用浪费的成本。这种情况比较多,以设计为例有:设计效果把控不准、设计成果错漏空缺、设计标准不符合规范要求导致返工、设计投诉和翻修、材料工艺选择不准确等;以成本招采为例有,供应商选择失误、合同不严谨导致索赔、招标节点影响、清单编制漏项、预结算失误等;以营销为例有,过度营销导致群诉、过度承诺导致群诉等等。
此外,个人觉得,管理能级及认知不足导致的成本变动,也应该算是无效成本。

了解了开发商对于无效成本的定义,我们还得了解开发商为什么要关注无效成本,其实无外乎:无效成本的浪费真是过于恐怖。据标杆房企的统计数据,房地产无效成本占总建安成本的2%左右,如果以建安成本2500元/m2考虑,其无效成本的浪费便高达50元/m2,10万方的项目便有500万的成本悄无声息的溜掉,你说开发商心疼不心疼?
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